No dia 29 de Outubro de 2018, foi publicada a Lei n.º64/2018, com entrada em vigor a 30 de Outubro de 2018. A presente lei vem alterar a redação do artigo 1091º do Código Civil, vindo assim garantir o exercício efectivo do direito de preferência dos arrendatários, na alienação do locado.

Dentre as alterações ao regime legal, há a destacar:

      i.        A diminuição do prazo mínimo de duração do contrato de arrendamento exigido, para que o arrendatário possa exercer o direito de preferência: ao invés de 3 anos, passam a ser exigidos somente 2 anos de vigência de contrato;

     ii.        Um alargamento do prazo para exercício do direito de preferência. Se, anteriormente, o arrendatário dispunha de um prazo de 8 dias para exercer o seu direito de preferência, com a presente lei passa a dispor do prazo de 30 dias, contados da data de recepção da comunicação do projecto de venda, para exercer o seu direito de preferência.

As maiores inovações surgem, sobretudo, na clarificação dos termos e extensões do direito de preferência, nos casos em que o locado corresponde a fracção autónoma ou quota-parte do prédio em propriedade total, e o projecto de renda abrange a totalidade do prédio:

      i.        Em caso de venda de coisa juntamente com outras, passa a ter de constar da comunicação, o preço que é atribuído ao locado e aos demais bens imóveis vendidos em conjunto;

     ii.        Na hipótese do senhorio pretender que o preferente apenas possa exercer a preferência para aquisição da totalidade dos bens imóveis incluídos no projecto de venda, o mesmo terá de invocar e demonstrar a existência de um prejuízo apreciável, no que respeita à realização do negócio limitado apenas ao locado;

    iii.        No que respeita aos prédios não constituídos em propriedade horizontal, a lei estabelece que o arrendatário terá direito de preferência, nos mesmo termos que o arrendatário de fracção autónoma e, nesse sentido:

• O arrendatário passa a poder preferir pela quota-parte do prédio correspondente à permilagem do seu locado, sendo que, em caso de aquisição, ser-lhe-á atribuído um direito de utilização exclusiva dessa parte;
• Na comunicação para o exercício da preferência, o proprietário deve indicar os valores da permilagem do locado;
• Passa a ser expressamente permitido, aos arrendatários, exercerem o direito de preferência em conjunto, cada um na proporção relativa das permilagens dos respectivos locados, com vista à aquisição da totalidade do prédio que o senhorio pretende vender, sendo a aquisição efectivada em regime de compropriedade.