Entrou em vigor no dia 7 de Abril de 2020, a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril, que aprova um regime excepcional e temporário para as situações de mora no pagamento de renda decorrentes de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia da doença COVID-19.
O regime consagrado neste diploma é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de Abril de 2020 e tem, assim, como objectivo essencial, o de garantir a estabilidade possível às famílias e aos agentes económicos durante a conjuntura excepcional a que assistimos.
Além do arrendamento urbano, este regime é, ainda, aplicável a outras formas contratuais de exploração de imóveis, com as necessárias adaptações.
Saliente-se que, em caso de cessação do contrato por iniciativa do arrendatário que tenha beneficiado de diferimento de rendas ao abrigo do presente regime excepcional, torna-se exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato de todas as rendas vencidas e não pagas.
Medidas de apoio no âmbito dos contratos de arrendamento habitacionais
Os arrendatários que pretendam beneficiar deste regime excepcional devem demonstrar, cumulativamente:
a) Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
b) Uma taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos daquele agregado destinada ao pagamento da renda, superior a 35%;
Diferimento da obrigação de pagamento de rendas
No âmbito da situação acima descrita, o arrendatário que não consiga prover ao pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o Estado de Emergência e no primeiro mês subsequente, não pode sofrer com isso quaisquer consequências negativas (como sejam a cessação do contrato ou o pagamento de uma indemnização).
Para tanto, é necessário que o arrendatário efectue o pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo do mês seguinte ao da cessação do Estado de Emergência, das rendas vencidas durante esse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total em dívida, pagas juntamente com a renda que se vença em cada mês.
Apoio financeiro do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. (IHRU, I.P.)
Encontra-se, ainda, prevista, a possibilidade de concessão de um empréstimo sem juros, para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35%, de forma a permitir o pagamento da renda devida. Prevê-se a necessidade de assegurar que o rendimento remanescente do agregado familiar não seja inferior a €438,81 (valor do Indexante dos Apoios Sociais – IAS).
Este empréstimo a solicitar ao IHRU destina-se:
O apoio financeiro não se aplica a arrendatários cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.
De notar que o apoio financeiro pode ser igualmente requerido por senhorios, verificados os seguintes pressupostos cumulativos:
a) Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do seu agregado familiar, face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior;
b) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei;
c) O rendimento disponível do agregado familiar do senhorio desça, por esse motivo, abaixo do valor do IAS;
d) O respectivo arrendatário não tenha recorrido ao empréstimo do IHRU, I.P.
Os arrendatários habitacionais que se vejam impossibilitados do pagamento da renda e que pretendam, por isso, beneficiar deste regime excepcional estão sujeitos ao dever de informar o senhorio, por escrito, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda que queiram ver abrangida (o prazo é até ao dia 27 de Abril de 2020, no caso da renda vencida a 1 de Abril de 2020).
Medidas de apoio no âmbito dos contratos de arrendamento não habitacionais
Este regime prevê que o arrendatário não habitacional possa diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência, bem como no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa, sendo aplicável aos:
a) Estabelecimentos abertos ao público destinados a actividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respectivas actividades suspensas:
b) Estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham actividade para efeitos exclusivos de confecção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.
A falta de pagamento das referidas não pode, por conseguinte, ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis. Do mesmo modo, não será exigível aos arrendatários o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a situação de mora.
Regime de suspensão, redução ou isenção de rendas devidas a entidades públicas
Sem prejuízo do disposto acima e durante o período de vigência desta lei, as entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem: