Entra em vigor no dia 21 de Agosto de 2020 a Lei n.º 45/2020, de 20 de Agosto, que vem alterar o regime excepcional para as situações de mora no pagamento da renda nos contratos de arrendamento não habitacional, no âmbito da pandemia da doença COVID-19, previsto na Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril, sobre o qual já versámos aqui, que é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de Abril de 2020.

Diferimento de rendas de contratos de arrendamento não habitacionais

O regime mantém-se em vigor relativamente aos:

a)    Estabelecimentos abertos ao público destinados a actividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respectivas actividades suspensas, incluindo os casos em que os arrendatários mantenham a prestação de actividades de comércio electrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma electrónica;

b)    Estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham actividade para efeitos exclusivos de confecção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.

Fica agora definido que, para além dos meses em que vigorou o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, estes arrendatários podem diferir o pagamento de rendas vencidas:

a)    Nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia, seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respectiva actividade;

b)    Nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respectiva actividade.

Nestes casos:

a)    O diferimento não pode, em qualquer caso, aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de Dezembro de 2020;

b)    O período de regularização da dívida tem início a 1 de Janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de Dezembro de 2022; para este efeito, o montante total em dívida exclui as rendas vencidas e já pagas, as quais se consideram, para todos os efeitos, liquidadas;

c)    O pagamento é efectuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao 8.º dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal;

d)    O arrendatário pode, a qualquer altura, proceder ao pagamento total ou parcial das prestações em dívida.

Para os senhorios cujos arrendatários deixem de pagar as rendas nos termos precedentes, prevê-se que estes possam solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos, a regulamentar, para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento mensal ou à facturação mensal do senhorio, de uma taxa de esforço máxima de 35 %, cuja demonstração é efectuada nos termos da portaria a aprovar.

Dever de comunicação e proposta de acordo

O arrendatário que pretenda beneficiar do regime de diferimento deve comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até 5 dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar deste regime, mediante carta registada com aviso de recepção, enviada para a respectiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.

Em alternativa a esta comunicação, o arrendatário pode endereçar ao senhorio uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas, diferente da solução acima prevista, mediante carta registada com aviso de recepção, enviada para a respectiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.

Estas comunicações deverão ainda conter, sob pena de ineficácia:

a)    O prazo de resposta de 10 dias, de aceitação do acordo ou a respectiva recusa a transmitir pelo senhorio (através de cata registada com aviso de recepção para a morada do locado), considerando-se como falta de resposta o incumprimento deste prazo;

b)    A resposta deve aceitar, recusar ou apresentar contraproposta ao arrendatário, no prazo de 10 dias;

c)    O arrendatário deve responder à contraproposta, no prazo de 10 dias, determinando a rejeição da mesma pelo arrendatário ou a ausência de resposta deste dentro do prazo a aplicabilidade do regime de diferimento;

d)    Em caso de ausência de resposta do senhorio ou de resposta transmitida depois do prazo previsto, presume-se que o senhorio manifesta o seu acordo à proposta do arrendatário.

A estas comunicações não se aplica a vicissitude prevista no NRAU quando a carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou quando o aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.

De notar que o dever de comunicação e proposta de acordo é aplicável às rendas que se vençam a partir de 1 de Julho de 2020 até ao dia 31 de Dezembro de 2020, sendo elevado para 20 dias o prazo indicado para a comunicação da intenção do arrendatário ao senhorio para as rendas que se vençam durante o mês de Julho de 2020.

Outras formas contratuais

Além do arrendamento urbano, este regime é, ainda, aplicável a outras formas contratuais de exploração de imóveis, com as necessárias adaptações, mas ficam excluídos os estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem do regime de apoio ao pagamento das rendas.

Este apoio determina que, nos casos em que sejam aplicáveis formas específicas de contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em centros comerciais, não são devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas, até 31 de Dezembro de 2020, sendo apenas devido aos proprietários dos centros comerciais o pagamento da componente variável da renda, calculada sobre as vendas realizadas pelo lojista, mantendo -se ainda a responsabilidade, da parte dos lojistas, pelo pagamento de todas as despesas contratualmente acordadas, designadamente as referentes a despesas e encargos comuns.

Garantias bancárias

Fica esclarecido que, no decurso da situação excepcional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da pandemia, o senhorio não pode executar garantias bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais.

Regimes mais favoráveis

Este regime não prejudica a existência de regimes mais favoráveis ao arrendatário, decorrentes da lei ou de acordo, celebrado ou a celebrar entre as partes, nomeadamente acordos de perdão de dívida ou acordos de diferimento no pagamento de rendas mais benéficos para o arrendatário.

Também não são aplicáveis neste caso as vicissitudes acima mencionadas constantes do NRAU.

Nos casos de arrendamento não habitacional, existindo acordo previamente celebrado que estabeleça condições menos favoráveis para o arrendatário, o mesmo fica sem efeito mediante comunicação a enviar pelo arrendatário, no prazo de 30 dias após a entrada em vigor deste diploma, para a morada do senhorio constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior, através da qual o arrendatário manifesta a intenção de aplicar este regime. Neste caso, as quantias que já tenham sido pagas a título de renda não são devolvidas ao arrendatário, relevando antes para efeitos de cálculo do montante total em dívida.

São nulas as cláusulas de renúncia a direitos atribuídos por esta lei ou de recurso a meios judiciais e de aceitação de aumentos de renda ou do período do contrato dispostas nos contratos acima referidos.