Entraram em vigor, no passado dia 31 de Dezembro, novas alterações ao sucessivamente alterado regime excepcional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia, alterando a Lei n.º 1-A/2020, de 19 de Março, e a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril.

Sobre este regime, destacamos os nossos anteriores artigos aqui e aqui.

Alterações às Medidas Excepcionais e Temporárias aprovadas no âmbito da pandemia

Destacam-se as seguintes alterações:

• Alargamento da suspensão até 30 de Junho de 2021 das vicissitudes do arrendamento habitacional e não habitacional relacionadas com a denúncia, caducidade, revogação, oposição à renovação, despejo e execução de hipoteca (dependendo do regular pagamento da renda devida, excepto se o arrendatário estiver abrangido pelos regimes de diferimento de rendas de contratos de arrendamento não habitacionais ou de redução da remuneração fixa ou mínima).

• Prorrogação da duração do contrato de arrendamento para fins não habitacionais relativos a estabelecimentos encerrados por determinação legal ou administrativa em Março de 2020 e que ainda permaneçam encerrados a 1 de Janeiro de 2021, por período igual ao da duração da medida de encerramento, aplicando-se, durante o novo período de duração do contrato, a suspensão de efeitos acima mencionados.

As previstas medidas de suspensão e prorrogação cessam:

(i)    Se, a qualquer momento, o arrendatário manifestar ao senhorio que não pretende beneficiar das mesmas; ou

(ii)   Se o arrendatário se constituir em mora quanto ao pagamento da renda vencida a partir da data da reabertura do estabelecimento, salvo se tiverem efectuado o respectivo diferimento.

Alterações ao Regime Excepcional no âmbito dos contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional

Salientam-se as seguintes alterações quanto ao arrendamento habitacional:

• O regime é alargado aos arrendatários que apresentem uma taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, que seja ou se torne superior a 30% (face aos anteriores 35%);
• Nas situações de mora do arrendatário, torna-se claro que o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas se o arrendatário, tendo diferido o pagamento da renda nos meses de Abril a Junho de 2020, não efectue o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Por sua vez, quanto ao arrendamento não habitacional, cumpre destacar:

• O regime de diferimento de rendas aplicável aos estabelecimentos que permanecem encerrados desde, pelo menos, 30 de Março de 2020 e assim permaneçam a 1 de Janeiro de 2021, quer quanto às rendas vencidas em 2020, quer quanto às vencidas em 2021;
• Os apoios a fundo perdido destinados aos arrendatários que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de facturação:
  • Entre 25% e 40% – de valor equivalente a 30% do valor da renda, com o limite mensal de €1.200,00;
  • Superior a 40% – de valor equivalente a 50% do valor da renda, com o limite mensal de €2.000,00.

De notar que:

• O regime de diferimento de rendas lançado para os estabelecimentos encerrados não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem, para o ano de 2021, de um regime de redução ou desconto na remuneração devida nos moldes do contrato;
• Que não se aplicam as regras previstas neste regime para o arrendamento não habitacional aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem do regime de apoio ao pagamento de rendas previsto Orçamento de Estado para 2020.

Finalmente, é clarificado que a indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que é possível o respectivo diferimento, não é exigível:

a)    Na situação de mora do arrendatário habitacional;

b)    Na situação de quebra de rendimentos dos arrendatários não habitacionais.