No âmbito do regime excepcional e temporário para as situações de mora no pagamento de renda decorrentes de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia – sobre o qual já versámos aqui e em especial sobre a mora dos arrendatários aqui –, uma das medidas criadas respeita ao apoio financeiro a conceder pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. (IHRU).

Este apoio carecia de regulamentação pelo IHRU, tendo o Regulamento do Programa de Apoio Excepcional ao Arrendamento Habitacional sido publicado em 14 de Abril de 2020, com efeitos a partir desta data, sem prejuízo da alteração sofrida em 25 de Maio de 2020 – que podem ser encontrados aqui e aqui, respectivamente.

1.    Quem são os beneficiários dos empréstimos a conceder pelo IHRU?

Estes empréstimos destinam-se a apoiar as situações de quebra de rendimentos (aferida nos termos da Portaria n.º 91/2020, de 14 de Abril) em resultado da actual situação excepcional provocada pela COVID-19 e registadas pelos:

(i)            Arrendatários habitacionais, que residam de forma permanente na habitação arrendada;

(ii)           Fiadores de arrendatários habitacionais que sejam estudantes e não aufiram rendimentos do trabalho;

(iii)          Estudantes, com contrato de arrendamento de habitação situada a uma distância superior a 50 km da residência permanente do seu agregado familiar para frequência de estabelecimento de ensino;

(iv)          Senhorios cujos arrendatários habitacionais comuniquem o não pagamento de rendas nos termos da lei e não recorram ao apoio do IHRU.

2.    Qual a finalidade dos empréstimos?

Estes apoios têm como finalidade suportar o pagamento, integral ou parcial, dos valores de rendas devidas a partir de 1 de Abril de 2020 e até ao mês subsequente ao termo da vigência do estado de emergência.

3.    Quais são os requisitos de acesso?

Podem aceder à concessão de um empréstimo ao abrigo deste Regulamento os beneficiários que demonstrem uma quebra superior a 20% dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, aferida nos termos da Portaria n.º 91/2020, de 14 de Abril, quando:

(i)    A parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do agregado familiar que é destinada ao pagamento da renda mensal da habitação onde residem seja superior a 35%, no caso dos arrendatários habitacionais, que residam de forma permanente na habitação arrendada;

(ii)   A parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do agregado familiar que é destinada ao pagamento da renda mensal da habitação do estudante seja superior a 35%, nos casos dos fiadores e estudantes acima mencionados;

(iii)  O rendimento disponível restante do agregado familiar, em resultado da quebra de rendimentos, desça abaixo do valor do indexante dos apoios sociais (IAS), no caso dos senhorios de arrendatários habitacionais que possam beneficiar deste apoio.

De notar que, para efeito da comparação entre os rendimentos brutos auferidos num mês e no mês anterior, como no caso de trabalho dependente, são relevantes os rendimentos tributáveis de montante regular e pagos com periodicidade mensal, antes da dedução de impostos e descontos, não sendo considerados o subsídio de refeição nem os subsídios de férias e de Natal, excepto se estes forem pagos em duodécimos.

4.    Quais são as condições dos empréstimos?

Para os beneficiários que sejam arrendatários habitacionais, fiadores de arrendatários habitacionais e estudantes, o montante máximo do empréstimo corresponde à diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço de 35%, multiplicado pelo número de meses em que pretenda o apoio, não podendo o restante rendimento mensal disponível do agregado ser inferior ao valor do IAS.

• O empréstimo tem um período de carência do capital até ao dia 31 de Dezembro de 2020, sem prejuízo de esse período nunca poder ser inferior a 6 meses;
• O reembolso é efectuado em prestações de capital mensais, iguais e sucessivas, de valor correspondente a um duodécimo da renda mensal (excepto a última correspondente ao montante residual), vencendo-se a primeira no primeiro dia útil do mês seguinte ao do termo do período de carência e as seguintes no primeiro dia útil de cada mês subsequente.

Para os beneficiários que sejam senhorios de arrendatários habitacionais, o montante máximo do empréstimo corresponde ao valor mensal das rendas devidas e não pagas pelos arrendatários.

• Neste caso, o reembolso é efectuado em 12 prestações iguais e sucessivas, de valor correspondente a um duodécimo do montante total do empréstimo, vencendo-se a primeira no primeiro dia do mês subsequente ao da última utilização, e as seguintes no primeiro dia de cada mês subsequente, sem prejuízo de cada uma poder ser paga sem penalização por mora até ao dia 8 do mesmo mês.

Ademais:

• O empréstimo não é remunerado;
• O empréstimo é disponibilizado mensalmente, até ao dia 30 do mês anterior ao de cada renda devida, podendo, quando isso se justificar, ser efectuada uma primeira disponibilização única relativa ao primeiro mês e ao mês subsequente, até ao 5.º dia útil seguinte à data de assinatura do contrato pelo IHRU;
• Em qualquer dos casos, se a situação financeira do agregado familiar do mutuário assim o justificar, as condições de reembolso dos empréstimos podem ser renegociadas pelo IHRU, desde que fique salvaguardado um rendimento mensal disponível do agregado, pelo menos, igual ao valor do IAS;
• Admite-se o reembolso antecipado dos empréstimos, total ou parcial, sem penalização;
• Por cada utilização do empréstimo é devido, pelo mutuário, Imposto do Selo (verba 17.1 TGIS), retendo o IHRU o montante devido a este título na verba a disponibilizar.

5.    Qual é o processo?

Os pedidos são:

• Apresentados no Portal da Habitação (aqui), através de formulário electrónico próprio; m simultâneo, é apresentado ao mutuário o contrato de empréstimo para assinatura, igualmente em modelo próprio;
• Apreciados pelo IHRU, podendo este solicitar esclarecimentos ou documentos adicionais que sejam necessários, em caso de insuficiência ou erro;
• Objecto de decisão pelo IHRU, que é comunicada ao interessado, por via electrónica, no prazo máximo de 8 dias úteis a contar da entrega de todos os elementos informativos e documentais necessários.

No caso de aprovação do pedido, o contrato considera-se celebrado na data da assinatura do mesmo pelo representante do IHRU.

6.    Quais são as obrigações dos mutuários?

Os mutuários comprometem-se a:

• Não utilizar os fundos postos à sua disposição para fins diferentes dos previstos no contrato;
• Informar o IHRU, no prazo máximo de 20 dias a contar da data da sua ocorrência, sobre a concessão de outros apoios para o mesmo fim;
• Comunicar imediatamente ao IHRU, a ocorrência de qualquer situação ou evento que possa prejudicar ou impedir o cumprimento das obrigações por si assumidas no contrato de empréstimo.

Os mutuários que sejam arrendatários habitacionais, fiadores de arrendatários habitacionais e estudantes devem ainda remeter ao IHRU os comprovativos dos recibos das rendas objecto do apoio, no prazo de 10 dias após a disponibilização das correspondentes verbas do empréstimo.

7.    O que acontece em caso de incumprimento?

O incumprimento de quaisquer obrigações decorrentes do contrato de empréstimo confere ao IHRU o direito de o resolver unilateralmente e de exigir de imediato a devolução dos montantes concedidos, sem prejuízo de outras sanções legais e contratuais que caibam ao caso.

Ademais, as despesas judiciais e extrajudiciais em que o IHRU venha a incorrer para a cobrança dos seus créditos serão suportadas pelo mutuário. A cobrança coerciva pelo IHRU de dívidas dos empréstimos concedidos ao abrigo deste Regulamento é efectuada através do processo de execução fiscal.

8.    Como são feitas as comunicações?

As comunicações entre o IHRU e os mutuários são preferencialmente efectuadas através de correio electrónico, podendo, porém, ser feitas por via postal ou outra quando tal se justifique

e seja possível.

9.    Quais são as obrigações do IHRU em matéria de protecção de dados pessoais?

O IHRU é o responsável pelo tratamento dos dados pessoais dos beneficiários com a finalidade de gerir a concessão de empréstimos aos mesmos ao abrigo do Regulamento e da legislação habilitante em casos de quebra de rendimentos ocorrida em resultado da actual situação excepcional provocada pela doença COVID-19, sendo os mesmos necessários para as diligências pré-contratuais a pedido dos beneficiários, para a execução dos respectivos contratos e/ou para o cumprimento de obrigações legais.