Com a entrada em vigor das alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, em 13 de Fevereiro de 2019, o legislador procurou introduzir um conjunto de medidas relativas ao arrendamento urbano habitacional e não habitacional e tendencialmente proteccionistas do arrendatário.
Assim, a par das substanciais alterações ao regime do arrendamento urbano, foi introduzida uma significativa alteração ao regime dos contratos de crédito relativos a imóveis destinados à habitação: a eliminação das restrições ao arrendamento de imóveis adquiridos com recurso a crédito à habitação, sem que daí possa resultar o agravamento das condições do empréstimo bancário para o consumidor.
A este respeito, cumpre recordar que, anteriormente, os bancos já se encontravam abrangidos por esta proibição de agravamento dos encargos com o crédito cuja finalidade fosse financiar a aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente, nomeadamente através do aumento dos spreads.
Contudo, tal só se verificava em casos específicos como na sequência da mudança de local de trabalho do consumidor (ou de outro membro do agregado familiar, à excepção dos descendentes) que implicasse a mudança da habitação permanente do agregado familiar ou na situação de desemprego do consumidor (ou de outro membro do agregado familiar). Estas duas restrições foram, então, eliminadas.
Deste modo, o consumidor (senhorio) tem agora a faculdade de arrendar o imóvel, total ou parcialmente, para habitação de terceiro (arrendatário), sem que, em resultado, o banco possa agravar os encargos com o crédito bancário, nomeadamente através do aumento dos spreads estipulados, e independentemente do que motiva o arrendamento.
Todavia, é necessário, por um lado, que se encontre expressamente previsto no contrato de arrendamento que o imóvel se encontra hipotecado em garantia de um crédito cuja finalidade é financiar a aquisição, a realização de obras ou a manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente do consumidor. E, por outro lado, é necessário que o arrendatário deposite a renda na conta bancária associada ao empréstimo.
O incumprimento destes dois requisitos pode resultar no aumento dos encargos com o crédito pelo banco, no âmbito de uma renegociação do empréstimo.
Em todo o caso, note-se que um contrato de arrendamento celebrado nestas condições caduca com a venda executiva ou dação em cumprimento do imóvel hipotecado fundada em incumprimento do contrato de crédito pelo consumidor, salvo se o banco e o consumidor tiverem, com fundamento no arrendamento, acordado na alteração das condições do crédito.