No dia 26 de Junho de 2019 entrou em vigor o Regulamento nº 276/2019, do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P. (IMPIC) sobre a prevenção e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo no sector imobiliário.

Este diploma tem como objectivo estabelecer as condições, procedimentos, instrumentos, mecanismos e formalidades inerentes ao cumprimento dos deveres estabelecidos pela Lei n.º 83/2017, de 18 de Agosto (Lei de Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo).

Estão sujeitas a este Regulamento todas as entidades que exerçam actividades imobiliárias ou que pratiquem actos da seguinte natureza:
• Mediação imobiliária;
• Compra e venda, compra para revenda ou permuta de imóveis;
• Promoção imobiliária;
• Arrendamento de imóveis.

No âmbito do combate ao branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo a lei estabelece vários deveres a cumprir pelas entidades com actividade imobiliária, dos quais salientamos:
A. Dever de identificação e diligência;
B. Dever de controlo;
C. Dever de formação;
D. Dever de comunicação.

A. Dever de informação e diligência

O dever de informação e diligência obriga as entidades imobiliárias a criar um formulário de identificação dos seus clientes com a informação relativa a cada um dos intervenientes na transação imobiliária e, sendo o caso, dos respetivos representantes, sempre que se estabeleçam relações de negócio ou sejam efectuadas transações ocasionais de montante igual ou superior a € 15.000,00, independentemente de a transação ser realizada através de uma única operação ou de várias operações relacionadas entre si. Estes procedimentos devem ser efectuados em momento anterior ao da realização das transações ou negócio e, havendo contrato-promessa, seja de compra e venda ou de arrendamento, antes da celebração deste, sendo que as entidades imobiliárias devem conservar os registos pelo prazo de sete anos e disponibilizá-los ao IMPIC sempre que solicitado.

Sem prejuízo dos elementos de identificação dos intervenientes devem, ainda, ser recolhidos dados quanto à finalidade e natureza pretendida da relação de negócio, assim como a origem e o destino dos fundos movimentados.

B. Dever de controlo

No âmbito deste dever as entidades imobiliárias deverão adoptar políticas, procedimentos e mecanismos de controlo, proporcionais à sua natureza, dimensão e complexidade, com vista ao cumprimento das normas legais nesta matéria e à criação de um modelo eficaz de gestão de risco, que defina práticas adequadas à identificação, avaliação e mitigação do risco de branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo.

Na implementação do modelo eficaz de risco as entidades imobiliárias devem ter em conta o seu grau de exposição considerando, por exemplo, o seu volume de negócios, a zona geográfica em que operam e a nacionalidade dos seus clientes. Este modelo deve incluir a constituição de processos formais de recolha, tratamento e arquivo de informação que respeitem as políticas e procedimentos em matéria de proteção de dados pessoais, a designação do responsável pelo cumprimento normativo, a implementação de programas adequados de formação contínua e o desenvolvimento de políticas, procedimentos e controlos em matéria de aceitação de cliente. A qualidade e adequação destas medidas devem ser avaliadas de forma periódica e independente.

Do dever de controlo resulta, também, a obrigação de designação e comunicação, ao IMPIC, do Responsável pelo Cumprimento Normativo (RCN) que será a pessoa encarregue pelo cumprimento da legislação em vigor, bem como será o intermediário entre a entidade imobiliária e as outras entidades, como por exemplo o IMPIC.

O RCN deve ser um elemento de topo da direcção/administração ou equiparado, desde que detentor de poderes e competências para tal, devendo ser pessoa idónea, ter qualificação profissional e disponibilidade para o exercício do cargo. De acordo com a lei, só é obrigatório proceder à comunicação ao IMPIC da sua designação nas seguintes situações:
• No caso das sociedades por quotas, se o número de trabalhadores ou prestadores de serviços for superior a 5 (cinco).
• No caso das sociedades anónimas, sempre.

À referida comunicação deve ser anexo o documento de nomeação e o respectivo termo de aceitação pela pessoa designada para o exercício do cargo.

C. Dever de formação

Este dever impõe às entidades que, consoante a sua natureza e dimensão, frequentem ações de formação, das quais devem manter registo, incidindo nas seguintes temáticas:

1. A legislação aplicável;
2. Tipos de operações relacionadas com a prática de crimes de branqueamento de vantagens de proveniência ilícita e de financiamento do terrorismo;
3. Métodos e mecanismos de implementação de procedimentos de análise de risco sectorial e individual para o sector do imobiliário;
4. Guias de boas práticas ou recomendações emitidas pelo IMPIC.

Para as empresas até cinco colaboradores esta formação deve ocorrer com a periodicidade de dois anos, já para as empresas com seis ou mais colaborares esta obrigação é anual.

D. Dever de comunicação

No que concerne aos deveres de comunicação cumpre às entidades imobiliárias comunicar obrigatoriamente ao IMPIC:
a. A data de início da atividade - estão dispensadas desta obrigação as empresas de mediação imobiliária que, no âmbito do respectivo processo de licenciamento, tenham entregue ao IMPIC a declaração de início ou alteração de atividade e as entidades financeiras;
b. Os elementos relativos a cada transação imobiliária em que intervenham;
c. Os elementos relativos a contratos de arrendamento cujo valor de renda mensal seja igual ou superior a € 2500,00 (esta situação está ainda a ser implementada pelo IMPIC)

As transações imobiliárias ou contratos de arrendamento realizados no primeiro semestre de cada ano devem ser comunicados até 31 de Agosto e as efectuadas no segundo semestre devem ser comunicadas até ao final do mês de Fevereiro do ano seguinte.

Finalmente, salientamos que a nomeação do RCN e as comunicações obrigatórias são efectuadas mediante o preenchimento dos formulários que se encontram na área reservada do site do IMPIC (www.impic.pt) e cujo acesso se faz mediante o registo em http://www.impic.pt/impic/pt-pt/area-reservada/registo.

Consulte o texto do Regulamento n.º 276/2019 em anexo.